Досудебное урегулирование жилищных споров

Полезная информация в статье: "Досудебное урегулирование жилищных споров" с полным раскрытием темы. Если все же вы не нашли ответа на интересующий вопрос, то можно всегда обратиться к дежурному специалисту.

Отстаиваем свои права в сфере ЖКХ в судебном порядке: 6 вопросов к юристу

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

Доступность информации о правах собственников и о возможностях отстаивания таких прав и интересов, а также количество нарушений в сфере ЖКХ, способствует росту желающих отстаивать свои права в судебном порядке. Рассмотрим наиболее частые вопросы.

Предусмотрен ли досудебный или претензионный порядок урегулирования спора?

Условно, иски в сфере ЖКХ можно поделить на две группы:

  • иски об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в МКД, членов ТСЖ или ЖСК;
  • иски к управляющим компаниям, в том числе ТСЖ, ЖСК, об оспаривании начислений, действий или бездействия, договоров управления, взыскания причиненного вреда и т. д.

Ни в одном из перечисленных случаев нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, а также иными законами, регламентирующими правоотношения в сфере ЖКХ, не предусмотрен досудебный или претензионный порядок урегулирования спора. Но он может быть предусмотрен в договорах, заключаемых с такими организациями. Таким образом, при обращении в суд по спорам в сфере ЖКХ, соблюдение претензионного порядка необязательно, если такой порядок не предусмотрен договорными отношениями.

Является ли процедура уведомления собственников при оспаривании решений общих собраний о намерении обратиться в суд досудебным порядком урегулирования? Какие последствия несоблюдения процедуры?

В рамках процедуры оспаривания решения собрания предусмотрена обязанность лица, оспаривающее такое решение, уведомить в письменной форме и заблаговременно участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу (п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса).

Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 (далее – Постановление № 25) обратил внимание, что установленное п. 6 ст. 181.4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании абз. 2 ст. 222 ГПК РФ (п. 115 Постановления № 25). Отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения согласно п. 1 ч. 2 ст. 135 ГПК РФ.

Таким образом, при обращении в суд с оспариванием решения собрания необходимо приложить к исковому заявлению доказательства соблюдения процедуры уведомления участников о намерении обратиться в суд. В противном случае исковое заявление будет оставлено без движения, и истцу будет предложено в установленный определением срок соблюсти процедуру и представить в суд доказательства.

Кого именно надо уведомлять и каким способом?

Если оспаривается решение общего собрания собственников, то следует уведомлять всех собственников помещений в МКД как потенциальных участников общего собрания, имеющих право участвовать в собрании и на которых распространяется решение собрания согласно ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Если оспаривается решение членов ТСЖ, то следует уведомлять также всех собственников помещений в доме, поскольку ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ установлено право как членов ТСЖ, так и лиц, не являющихся членами ТСЖ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Сложность уведомления заключается в отсутствии законодательного указания на конкретный способ такого уведомления (вручение под роспись, направление заказным или иным способом), а также во множестве адресатов уведомления. В ст. 181.4 ГК РФ есть лишь указание на письменную форму уведомления.

В свою очередь, ВС РФ в п. 65 Постановления № 25, высказал позицию о возможности направить юридически значимое сообщение, которым является уведомление о намерении обратиться в суд, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в МКД.

Таким разъяснением ВС РФ в несколько раз увеличил возможность собственников обжаловать решения общих собраний, которые в определенных случаев «сдавались» на стадии оставления искового заявления без движения и невозможности уведомить абсолютно всех собственников под роспись.

Позиция ВС РФ активно используется в судебной практике.

Например, Верховным судом Республики Хакасии апелляционным определением от 26 июля 2016 г. по делу № 33-2496/2016 было отменено определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления об оспаривании решения общего собрания собственников. Суд указал, на законность одного из способа уведомления как размещение уведомления на информационном стенде дома. В свою очередь, коллеги из Забайкальского краевого суда в апелляционном определении от 10 марта 2016 г. по делу № 33-1150/2016, рассматривая частную жалобу на определение об оставлении иска без движения, напомнили, что п. 6 ст. 181.4 ГК РФ не содержит ограничений в способах извещения собственников, указывая лишь на необходимость письменного извещения, и указали в качестве примера извещение в форме размещения объявления на информационной доске.

Исходя из своей практики, отмечу, что размещая объявление лучше сделать фотографию с геолокацией (в таком случае в свойствах фотографии, как электронного документа, будет указан адрес дома, где она сделано), а также стоит сделать фотографию как самого объявления вблизи, так и общего фона (доски объявления).

Кроме самих фотографий в суд можно приложить в качестве доказательства и акт о размещении уведомлений, составленный в присутствии свидетелей (двух и более граждан).

Какой срок исковой давности по спорам в сфере ЖКХ?

В сфере ЖКХ существует несколько сроков исковой давности в зависимости от предмета спора и требований.

3 года – общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ, который, в том числе распространяется и на требования о взыскании задолженности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Например, если речь идет о взыскании задолженности, то со дня, следующим за днем обязанности уплатить очередной платеж.

Читайте так же:  Получить патент на работу в украине

6 месяцев – срок для предъявления требований об обжаловании решений общих собраний собственников помещений в МКД согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Срок исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Например, с даты размещения уведомления о результатах общего собрания на информационных досках и/или с даты размещения управляющей организацией протокола общего собрания в ГИС ЖКХ.

Аналогичный срок установлен и для иных решений собраний согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, например – решение общего собрания членов ТСЖ, ЖСК или иного жилищного объединения.

Каков размер госпошлины при обращении в суд?

При подаче исковых заявлений к управляющим компаниями госпошлину платить не следует, если сумма исковых требования меньше 1 млн руб., поскольку на отношения между собственниками жилых помещений в МКД и управляющей компанией распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)). А в силу п. 3 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса истцы-граждане по искам, связанным с нарушением их прав потребителей, освобождаются от уплаты госпошлины, если сумма иска не превышает 1 млн руб. При более высокой цене иска госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если оспаривается решение собрания, то размер госпошлины составит 300 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ). При этом Минфин России разъяснил, что при подаче в суд общей юрисдикции одного искового заявления тремя физлицами должна быть уплачена госпошлина в размере 300 руб. При этом каждое физлицо в таком случае уплатит по 100 руб. (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 22 августа 2017 г. № 03-05-06-03/53697).

Таким образом, чтобы определить сумму пошлины, необходимую уплатить каждым соистцом, следует общую сумму пошлины согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ в 300 руб. разделить на количество соистцов:

  • по 150 руб. каждый, если двое;
  • по 100 руб. каждый, если трое;
  • по 75 руб. каждый, если четверо;
  • и так далее.

Обязан ли гражданин при иске о взыскании убытков к управляющей компании доказывать ее виновность в действиях или бездействии?

Гражданин при подаче иска о взыскании убытков не обязан доказывать наличие вины на стороне управляющей компании, поскольку граждане, являющиеся собственниками помещений в МКД, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления МКД, в связи с чем на данные правоотношения распространяется закон о защите прав потребителей (п. 7 Обзора № 3).

А это означает, если вред причинен в зоне ответственности управляющей организации (например, в результате аварии на общедомовом стояке холодной воды), то гражданин не должен доказывать наличие вины со стороны управляющей организации.

В свою очередь, согласно вышеуказанным разъяснениям бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если управляющая организация не согласна с требованиями и считает, что вред был причинен в результате действий третьих лиц, то именно на управляющую организацию возлагается обязанность по доказыванию этого обстоятельства в суде. Так, например, она не будет отвечать за причиненный вред вследствие проведенных ремонтных работ собственниками помещений в МКД. Собственнику было отказано в возмещении вреда из-за того, что собственник коммунальной квартиры самостоятельно выполнил работы по замене унитаза, и во время монтажа сломал часть чашки на крестовине канализационного стояка (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 г. № 05АП-572/15).

Большая масса требований в спорах с управляющими компаниями посвящена взысканию убытков вследствие заливов квартир, которые происходят из-за ненадлежащего исполнения обязательств управляющими организациями.

В итоге, при подаче иска о взыскании убытков, причиненными по данной причине, не следует доказывать виновность управляющей организации в силу вышеуказанных положений законодательства.

Аналогичная ситуация будет обстоять и с требованиями к ТСЖ или иному жилищному объединению согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» – закон о защите прав потребителей распространяется на отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/burnyashev/1296717/

Как проходит досудебное урегулирование споров

Очень часто, чтобы решить тот или иной спор, конфликтующие стороны обращаются в суд. Но, как правило, в этом случае разрешение ситуации затягивается, что не всегда выгодно как одной стороне, так и другой. К тому же, обращение в судебные органы подразумевает и финансовые затраты, что тоже не очень хорошо для спорящих сторон. Понимая такое развитие событий, зачастую конфликтующие лица или организации предпочитают уладить спорную ситуацию путём досудебного урегулирования. Такой подход в свою очередь позволяет прийти к мирному соглашению, условия которого устраивают всех участников спора.

Досудебное урегулирование конфликтов, возникших между двумя сторонами, называется претензионной работой – она заключается в том, что в решении спора принимает участие посредник (нейтральная сторона), незаинтересованное лицо. Претензионная работа включает в себя проведение переговоров и разработку вариантов решения проблемы, которые отвечали бы интересам обеих сторон при заключении мирового соглашения.

Когда возможно досудебное урегулирование споров

Любая конфликтная ситуация между двумя сторонами может решиться посредством разбирательства конфликта без привлечения суда, если эти стороны заключили договор на проведение такой процедуры. Но в некоторых случаях досудебный порядок урегулирования конфликтов проводится вне зависимости от желания сторон и является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Читайте так же:  Посмертная почерковедческая экспертиза

Также досудебное урегулирование споров может быть проведено не только при обоюдном согласии сторон на данную процедуру, но и тогда, когда одна из сторон категорически отказывается от внесудебного разбирательства спорной ситуации.

Однако при ведении переговоров только двумя сторонами на удачный исход урегулирования споров в досудебном порядке рассчитывать не стоит. Чаще всего такой подход к решению проблемы только усугубляет ситуацию. Гораздо выгоднее и надёжнее привлечь к процессу опытного адвоката. Участие в споре правозащитника, как незаинтересованного лица, во многом способствует благоприятному исходу спора на досудебном этапе переговоров. Так же участие адвоката – это залог того, что в переговорах будут озвучены те доводы и аргументы, которые будут услышаны и не проигнорированы под воздействием эмоций.

Преимущества процедуры досудебного урегулирования споров

Претензионная работа является наиболее выгодным и быстрым путем решения тех или иных спорных ситуаций. Если обращаться с иском в суд, то стоит ожидать того, что на разбирательство может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет.

При проведении решения конфликта без привлечения суда можно не только найти мирное решение выхода из сложившейся ситуации, но и сохранить между сторонами дальнейшие партнёрские отношения, так как исход переговоров устраивает обе стороны.

Как правило, решение конфликта без привлечения суда является экономически выгодным способом решения спора, так как затраты в разы меньше, чем на судебные издержки во время судебного разбирательства.

Виды претензионной работы

  1. Процесс досудебного урегулирования споров проводится в том случае, если конфликтующими сторонами в договоре прописаны претензионные работы.
  2. Если одна из конфликтующих сторон инициировала претензионные работы, проводится добровольное решение конфликта без привлечения суда.

Какие этапы включает урегулирование споров в досудебном порядке

Разрешение конфликтной ситуации до начала судебного процесса является самым лучшим вариантом развития событий, так как это позволяет значительно сэкономить финансы обеим сторонам спора. Специалистами по урегулированию конфликтов без привлечения суда выполняются следующие виды деятельности:
  • Анализ ситуации. Специалистом по урегулированию конфликтов проводится тщательное изучение конфликта и обстоятельств, послуживших его возникновению. Такой подход позволяет увидеть разные пути решения конфликта с учётом всех нюансов и причин, приведших к спору.
  • Правовая оценка ситуации. Такая работа возможна после изучения всех материалов и обстоятельств дела. На их основе даётся оценка как судебной, так и досудебной перспективы решения проблемы.
  • Разработка стратегии. На этом этапе предусматривается тесное взаимодействие специалиста по урегулированию конфликтов без привлечения суда и клиента. Формируются цели и задачи, позиция по отношению к противной стороне, мероприятия для дальнейших действий по урегулированию конфликта.
  • Подготовка пакета документов, необходимых для решения конфликта, в том числе и обоснованных предложений.
  • Подготовка обоснованных ответов на претензии, поступающие от представителя оппонента, грамотных с точки зрения закона.
  • Проведение переговоров и ведение переписки от имени клиента.

Чем выгодно участие в досудебном урегулировании конфликта посредника-адвоката

Услуги профессионального юриста в решении конфликтов с применением досудебного порядка урегулирования споров выгодны тем, что:

  • Специалисты, представляющие интересы сторон при переговорах не допустят возникновения новых конфликтов.
  • Обеспечивается конфиденциальность проводимой процедуры примирения.
  • Тщательное разъяснение конфликтующим сторонам их прав и ответственности, а также выгоды досудебного решения конфликта перед судебным разбирательством.
  • От досудебного разбирательства можно отказаться в любой момент.
  • При обоюдном согласии сторон можно либо сократить, либо увеличить срок процедуры примирения.
  • Нет дополнительных затрат на экспертизы, госпошлину, исполнительное производство и представление интересов в суде.

Юридическая компания Жилищный правовед имеет большой опыт в деле досудебного урегулирования конфликтов в области жилищного права и сотрудничает с ведущими нотариусами Москвы по вопросам составления и заверения различного рода соглашений. Поэтому мы всегда сможем помочь вам в сложившейся ситуации, какой бы сложной она не казалась. Свяжитесь с нами по телефону указанному в контактах. Если все досудебные меры не приводят к положительному результату, мы можем предложить судебный путь решения проблемы.

Источник: http://www.zhilishchnyi-pravoved.ru/articles/kak-prokhodit-dosudebnoe-uregulirovanie-sporov/

ВС объяснил, когда не нужен досудебный порядок

АПК прямо предусматривает претензионный порядок для гражданско-правовых споров о взыскании денег по тем требованиям, которые возникли из договоров или других сделок, говорит Михаил Кюрджев, партнёр Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . В ГПК подобных положений не прописано, но нижестоящие суды не всегда это учитывают.

Вернуть долг оказалось непросто

В 2015 году Татьяна Шепелева* взяла в долг у своих знакомых 450 000 руб. 250 000 руб. ей одолжила Ольга Монархова* под 3% в месяц, а ещё 200 000 руб. дал Сергей Монархов* – её супруг. Деньги передавались под расписки, где стороны не указывали срок возврата средств.

В дальнейшем Монархова выкупила у своего мужа права требования к Шепелевой, став её единственным кредитором по этим двум займам. К 2017 году должница вернула лишь 110 000 из 450 000 руб. При этом на протяжении двух лет заимодавец не раз просила отдать ей всю сумму: она неоднократно говорила об этом по телефону и устно при свидетелях, когда виделась с Шепелевой.

Но Шепелева игнорировала такие обращения. Тогда Монархова решила вернуть оставшиеся деньги в судебном порядке. Летом 2017 года она потребовала взыскать с должницы 340 000 руб. основного долга и 321 900 руб. процентов. Через два месяца после подачи иска кредитор дополнительно отправила ответчице письмо с просьбой вернуть деньги, но никаких средств так и не получила.

Читайте так же:  Соответствие между территориальной и альтернативной подсудностью
Видео (кликните для воспроизведения).

Само дело рассмотрели лишь весной 2018 года. Сургутский городской суд отказал истице, сославшись на то, что заявительница до обращения в суд не направила письменное требование о возврате денег. Учитывая это обстоятельство, у Монарховой на момент подачи иска не возникло права требовать займа и процентов по нему. Апелляция оставила такое решение без изменений и дополнительно подчеркнула, что деньги давались ответчице до востребования, а истица не доказала, что просила вернуть эти средства до обращения в суд (дело № 33-5195/2018).

Монархова не согласилась с такими выводами и обжаловала акты нижестоящих инстанций в Верховном суде. ВС пояснил, что действующее законодательство не обязывает заимодавца в подобной ситуации направлять заёмщику требование о возврате денег до обращения в суд. Судьи ВС пояснили, что не предусмотрен досудебный порядок для споров, вытекающих из заёмных правоотношений между гражданами. Таким образом, сам факт подачи иска кредитором уже является требованием о возврате долга по договорам займа, подчеркнула судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 69-КГ19-11).

Учитывая перечисленные обстоятельства, тройка судей под председательством Андрея Марьина отменила все акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию (прим. ред. – пока ещё не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заимодавец поступил плохо, но вовсе не критично»

Павел Шефас из Авелан Авелан Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × говорит, что в спорной ситуации нижестоящие суды спутали нормы материального права и процессуального: «Они смешали досудебный порядок урегулирования частного спора и срок исполнения обязательств». Из-за чего суды отказали истице во взыскании реальной задолженности, которую ответчица по существу не оспаривала, замечает юрист. Теперь истице придётся повторить процесс, а ответчица будет в просрочке с того момента, когда ещё шло разбирательство по текущему делу, констатирует Шефас.

Я согласен с подходом ВС. Суд откинул лишний формализм и посмотрел на суть спора. Да, это плохо, что перед обращением в суд заимодавец не направила требование о возврате займа. Плохо, но вовсе не критично, потому что по существу ничего не изменилось. Подача иска о взыскании задолженности по договору займа совершенно явно показывает волю заимодавца забрать свои деньги.

Кирилл Коршунов, юрист Линия Права Линия Права Федеральный рейтинг группа Рынки капиталов группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Налоговое консультирование группа Уголовное право ×

Что не так с досудебным порядком

Если говорить об обязательном досудебном порядке, то с ним сейчас происходит сплошная «профанация», возмущается Шефас. По его словам, норма работает лишь как ещё одно формальное основание для суда или ответчика, чтобы, оставив исковое заявление без рассмотрения, уклониться от разрешения спора по существу: «При этом забывается, что досудебный порядок нужен сторонам, а не суду. Если стороны хотят договориться, то они сделают это без каких-либо публичных предписаний».

Поэтому в отношениях между физическими лицами обязательный досудебный порядок устанавливать не стоит, полагает Кирилл Коршунов, юрист Линия Права Линия Права Федеральный рейтинг группа Рынки капиталов группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Налоговое консультирование группа Уголовное право × . Во-первых, гражданину сложно будет сориентироваться, нужен ли по его делу претензионный порядок или нет, считает эксперт. Во-вторых, отношения между гражданами менее формальные, уверен он: «Досудебное урегулирование спора, как правило, происходит, но оно не документируется. Ведь людям тоже не очень хочется в суд, все понимают, что это долго». Так что перед разбирательством стороны обсуждают ситуацию и идут в суд, как правило, когда переговоры заходят в тупик, а не из-за своей прихоти и вспыльчивости, резюмирует Коршунов.

Источник: http://pravo.ru/story/216227/

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Досудебное урегулирование спора с застройщиком начинается с составления юридически грамотной и обоснованной претензии по договору долевого участия.

Судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) – это одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами для такого рода споров могут быть:

  1. Несоблюдение сроков ввода здания в эксплуатацию.
  2. Нарушение в процессе строительства санитарно-гигиенических норм и эксплуатационных.
  3. Банкротство застройщика.
  4. Отказ застройщика выплатить неустойку из-за срывов сроков.
  5. Неудовлетворительное качество строительства.

Решить спор, согласно ГК РФ, можно двумя способами:

  • Досудебное урегулирование путем подписания сторонами мирового соглашения;
  • Судебное разбирательство.

Рассмотрим наименее сложный вариант – мировое урегулирование спора. В этом случае судебные органы к разбирательству не привлекаются, стороны могут договариваться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Самый частый предмет спора – взыскание неустойки из-за просроченного обязательства, а также расторжение ДДУ и полный возврат денег.

Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком

Любой спор с застройщиком, как со стороной подписанного ДДУ, может быть разрешен, опираясь на пункты этого договора. Большинство спорных моментов уже рассмотрены в документе, поэтому порядочный застройщик обязан руководствоваться этими пунктами и поступать так, как заранее оговорено с дольщиком. На практике же намного чаще дольщикам приходится самостоятельно добиваться справедливости.

Стандартный порядок досудебного урегулирования предполагает обязательное предъявление компании-застройщику письменной претензии, в которой необходимо подробно изложить суть своих претензий, обязательно опираясь на соответствующие нарушенные пункты ДДУ, а также два основополагающих законодательных акта о долевом строительстве: ФЗ №214 от 30.12.2004 г. и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дали результата, тогда в письменной форме претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения письма у адресата есть всего 10 дней на то, чтобы удовлетворить перечисленные требования.

Читайте так же:  Оскорбление взыскание морального вреда

Если в отведенный законом срок ответ на претензию так и не последовал, следует обращаться в суд с исковым заявлением, к которому прилагается копия претензии с почтовыми документами об отправке письма и его вручении адресату. В составе исковых требований следует указать сумму неустойки, штраф за просрочку исполнения обязательства, а также перечислить все расходы на судебный процесс.

Как рассчитать неустойку?

Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.

Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.

Формула расчета неустойки проста:

Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.

Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.

Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.

Незаконное привлечение средств дольщика

Согласно ФЗ №214, именоваться застройщиком вправе юридическое лицо, на чье имя зарегистрирован участок под строительство или арендован, а также на него оформлено разрешение на строительство в муниципалитете.

Однако, в практике нередки случаи, когда дольщики заключают ДДУ с лицом, фактически застройщиком не являющимся, поскольку:

  • Купля-продажа земли или арендный договор заключен с иным юридическим лицом;
  • Разрешение на строительство получено совсем другой компанией;
  • Отсутствует проектная декларация.

Закон защищает дольщика и в этом случае. Мнимый застройщик обязан полностью вернуть полученные от дольщиков деньги и выплатить неустойку, а также возместить все убытки.

Ненадлежащее исполнение ДДУ

ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:

  1. Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
  2. Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
  3. Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.

Не потребуется согласие застройщика на расторжение ДДУ в том случае, если в течение 2 месяцев с момента передачи квартиры дольщику не устранены все недостатки, и не обеспечено взятое обязательство поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 ФЗ №214). Срок возврата денег – 20 дней, после истечения срока на устранение недостатков.

Важно: в такой ситуации неустойка рассчитывается со дня, когда застройщик получил деньги от дольщика и до дня фактического возврата указанной в ДДУ суммы. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по ДДУ.

Исходя из вышеизложенного, дольщику есть за что бороться. Суммы неустоек – значительные, поэтому не стоит поддаваться на уговоры юристов компании-застройщика, и после истечения оговоренных законом сроков следует сразу подавать иск в суд.

Заказать юридически грамотную претензию застройщику по ДДУ вы можете через форму ниже, либо перейдя по этой ссылке.

Источник: http://law03.ru/finance/article/dosudebnoe-uregulirovanie-s-zastrojshhikom

Досудебное урегулирование спора в гражданском процессе

Досудебное урегулирование спора в гражданском процессе – основной способ разрешения спорных вопросов, позволяющий сторонам самостоятельно найти компромиссное решение и (или) одной из сторон выполнить предъявленное требование добровольно. Если для каких-то правоотношений закон или договор (соглашение сторон) устанавливает обязательность досудебного порядка урегулирования спора, без его соблюдения судебное разбирательство невозможно.

Обязательность и необязательность досудебного порядка урегулирования споров

Закон (ГК, АПК, ГПК и КАС РФ) обязывает стороны осуществить досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров, предметом которых являются:

  • взыскание обязательных платежей (налогов, акцизов, страховых взносов), налоговой недоимки и (или) санкций, а также таможенных платежей;
  • обжалование решений налогового органа, включая актов проверки и требований ФНС;
  • обжалование решения об отказе в регистрации ИП или юрлица;
  • заключение договора в обязательном порядке;
  • изменение или расторжение договора;
  • расторжение договора аренды или найма;
  • выселение;
  • изменение или расторжение соглашения об алиментах;
  • расторжение договора банковского счета;
  • заключение муниципального или госконтракта;
  • выплаты по ОСАГО;
  • услуги грузоперевозки (договор грузоперевозки), почтовой доставки, перевозки пассажиров;
  • транспортная экспедиция (услуги экспедитора);
  • поставка для муниципальных или госнужд;
  • услуги связи;
  • услуги туроператора;
  • нарушение исключительных прав;
  • другие правоотношения (претензии), определенные законами.

В указанных в законах случаях досудебный порядок урегулирования спора – это либо претензионный порядок, либо административный (обжалование в вышестоящей инстанции).

Если одна из сторон спора – государственный (муниципальный) орган или его должностное лицо, то основной способ разрешения спора – рассмотрение жалобы на решение, действие (бездействие) нижестоящего органа (лица) в вышестоящей инстанции. При этом обжалованию, как правило, предшествует направление лицу, обязанному исполнить решение (действие), письменного извещения (уведомления, письма, претензии), что также является частью досудебного урегулирования спора.

Когда сторонами спора являются граждане или организации, основной способ обязательного досудебного урегулирования спора – направление претензий (претензионный порядок) или писем (заявлений, жалоб). В таких случаях, как правило, споры вытекают из договора (соглашения) или претензий по поводу его заключения, исполнения, изменения, расторжения.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора может стать обязательным, даже если это не предусмотрено законом. Для этого достаточно, чтобы такое условие содержалось в договоре или соглашении сторон. Вместе с тем, в арбитражном законодательстве и судебной практике специально выделяются категории дел, по которым несоблюдение досудебного порядка нарушением не считается:

  • установление юридических фактов;
  • присуждение компенсации, связанной с нарушением прав на судопроизводство и исполнение судебного акта;
  • банкротство;
  • корпоративные споры;
  • защита прав (интересов) группы лиц;
  • рассмотрение заявления и выдача приказа;
  • признание и исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражей;
  • другие категории дел.
Читайте так же:  Виды постановлений конституционного суда

К досудебному урегулированию споров стороны часто прибегают и при отсутствии такой законной или договорной обязанности. Переговоры, переписка, направление и рассмотрение заявлений (жалоб, уведомлений, извещений), привлечение медиатора (третей стороны для поиска компромисса) и другие варианты – у сторон спора много инструментов и способов для разрешения спора без суда. Основное преимущества любого из подходов – скорость урегулирования спора и отсутствие судебных издержек. Кроме того, вне судебного разбирательства бывает проще договориться.

Претензионный порядок

​Подготовка, направление и рассмотрение претензий, их выполнение или невыполнение – все эти действия составляют соблюдение претензионного порядка урегулирования спора. Это самый популярный способ заявления одной стороной спора своих требований, а второй стороной – их рассмотрения и принятия по ним решения.

С практической точки зрения можно выделить официальный и неофициальный претензионный порядок урегулирования спора. В первом случае направление и рассмотрение претензии предусмотрено законом или договором (соглашением), а установленный порядок необходимо строго соблюдать. Во втором случае потерпевшая сторона готовит и направляет претензию оппоненту по своей собственной инициативе. Рассмотрение такой претензии, принятие по ней того или иного решения – право, но не обязанность, поэтому требования могут быть проигнорированы.

Подавляющее количество заключаемых в России договоров (контрактов) содержит условие о внесудебном урегулировании возникающих споров путем направления и рассмотрения претензий. Это делает претензионный порядок обязательным для сторон договора. Если в договоре или отдельном соглашении такого условия нет, все равно необходимо уточнять, нужно или нет соблюдать претензионный порядок в силу закона. Иначе можно ошибиться, и суд не примет иск или оставит его без рассмотрения.

В 2017 году были внесены изменения в гражданское и арбитражное законодательство, касающиеся претензионного порядка. Они затронули, в основном, дела (иски), рассматриваемые арбитражными судами. Для арбитражного судопроизводства претензионный порядок по большинству дел стал основной досудебной стадией. Например, обязательно подавать претензию в части требований о взыскании выплат по договору и (или) неосновательном обогащении. Но не требуется этого делать, если предстоит решить вопрос о выдаче/получении судебного приказа.

Что касается соблюдения претензионного порядка, то необходимо придерживаться следующих правил:

  1. Перед подачей иска необходимо определить, нужно или нет в вашем конкретном случае направление оппоненту письменной претензии.
  2. Если претензионный порядок предусмотрен, необходимо изучить особенности его соблюдения в вашем конкретном случае. Такие особенности могут вытекать из специфики правоотношений – устанавливаться законом или определяться договором, в том числе дополнительным соглашением к нему.
  3. Претензия обязательно оформляется в письменном виде. Поскольку обязанность доказать соблюдение претензионного порядка лежит на истце, необходимо сразу же собирать документы, способные это подтвердить. Копии этих документов прикладываются к иску. Направляете претензию почтой – убедитесь, что этот факт можно будет проследить по датам и документам почтовой регистрации. Передаете претензию через секретариат (офис, канцелярию) оппонента – проверьте регистрацию во входящей корреспонденции. Общее правило – иметь отметку о вручении (отправке, регистрации) претензии, которая может быть в виде отдельного документа или штампа (рукописного текста) на втором (вашем) экземпляре претензии.

Текст претензии строго не регулируется. Но нужно придерживаться стиля делового письма, четко и ясно излагать содержание спора и требования.

Что должно быть в претензии:

  • данные лица (организации), куда направляется претензия;
  • данные лица, направляющего претензию (ФИО, адрес, контактная информация);
  • суть спора (его обстоятельства);
  • основания для требований, их подтверждение (ссылки на нормы закона, условия договора);
  • конкретные требования, для денежных требований – их расчет;
  • разумный период времени, в течение которого оппонент должен выполнить требования и (или) дать ответ на претензию, – этот период времени может быть установлен законом, определен договором, правилами предоставления определенных услуг, внутренними регламентами юридического лица и т.п., но в целом можно ориентироваться на срок 20-30 дней;
  • дата и подпись лица, подготовившего претензию.

На практике часто встречаются некоторые стандартные претензии – по конкретным договорам, видам услуг, работ, по определенным категориям организаций (банки, страховые) и т.п. Образцы таких претензий несложно найти в Интернете. Во многих организациях, учитывая специфику их деятельности, разработаны специальные образцы претензий по определенным вопросам. Но не будет ошибкой составление претензии в свободной по содержанию форме. Главное – соблюсти письменную форму, быть конкретным в изложении, четко формулировать требования и подтверждать свою правоту. Следует избегать нецензурных выражений, оскорблений, угроз и т.п.

Другие способы досудебного урегулирования спора

Видео (кликните для воспроизведения).

Претензионный и административный (обжалование) порядки урегулирования споров – единственные способы, которые прямо закреплены в законе. Но это не ограничивает стороны, давая возможность иным путем находить компромисс:

  1. Переговоры – популярный, но в целом ни к чему не обязывающий способ урегулирования споров. Чтобы придать итогам переговоров юридическую силу, стороны, как правило, заключают специальное соглашение. В иных случаях либо спор разрешается добровольным выполнением требований, либо констатируется невозможность разрешения спора.
  2. Переписка – частная, деловая, претензионная. Цели, задачи и результаты аналогичны переговорам.
  3. Подготовка и заключение мирового соглашения. Это, как правило, комплексный вариант урегулирования спора, где могут присутствовать переговоры, переписка, в том числе претензионного характера, привлечение независимого лица (медиатора) для разрешения ситуации и поиска компромисса.
  4. Медиация – урегулирование спора с помощью посредника. Сложная, комплексная процедура; организуется и проводится в индивидуальном порядке, согласованном сторонами спора.

В сложных случаях досудебное урегулирование – многоэтапный процесс. Но такой подход эффективен только при очевидной нецелесообразности или нежелании сторон прибегать к судебному разбирательству.


Источник: http://law03.ru/society/article/dosudebnoe-uregulirovanie-spora-v-grazhdanskom-processe
Досудебное урегулирование жилищных споров
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here