Неотделимые улучшения право собственности

Полезная информация в статье: "Неотделимые улучшения право собственности" с полным раскрытием темы. Если все же вы не нашли ответа на интересующий вопрос, то можно всегда обратиться к дежурному специалисту.

Неотделимые улучшения здания — это недвижимость

Норма, освобождающая от налога на имущество организаций принятое на учет с 1 января 2013 г. движимое имущество, не дает покоя бухгалтерам. В прошлом номере мы уже касались данной темы. Теперь рассмотрим вопрос о том, подпадают ли под эту норму неотделимые улучшения арендованной недвижимости (письмо Минфина России от 14.03.2013 № 03-05-05-01/7760).

Компания-арендатор обратилась в Минфин России за подтверждением позиции о том, что неотделимые улучшения в арендованном помещении подпадают под действие подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ и с 1 января 2013 г. могут не облагаться налогом на имущество, так как являются движимым имуществом. Логика рассуждений компании такова.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, недра и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений арендованной недвижимости сами по себе не соответствуют вышеуказанным признакам, поскольку являются лишь частью такого имущества. Все, что не относится к недвижимости, считается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Неотделимые улучшения учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов (п. 5 ПБУ 6/01 «Основные средства»). Арендатор не является собственником неотделимых улучшений. В связи с этим у него отсутствует возможность встать на учет в налоговом органе по месту нахождения арендуе­мого объекта с целью уплаты налога и представления налоговой декларации (расчета) в отношении неотделимых улучшений. На основании этого компания пришла к выводу, что неотделимые улучшения арендованной недвижимости, учитываемые на балансе арендатора, можно рассматривать как движимое имущество и, соответственно, применять к ним подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.

Минфин России с такой трактовкой положений законодательства не согласился. Он указал, что неотделимые улучшения являются капвложениями в арендуемую недвижимость. Такие вложения увеличивают ее первоначальную стоимость. Поэтому подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ на них не распространяется.

Действительно, неотделимые улучшения нельзя рассматривать в отрыве от здания. Это заложено в самом их названии. Соответственно, часть здания в виде его неотделимых улучшений также относится к недвижимому имуществу. Ведь переместить куда-нибудь эту часть без нанесения ущерба зданию невозможно. После возврата арендованного имущества неотделимые улучшения будут учтены арендодателем как модернизация (дооборудование) на счете 08 с последующим увеличением первоначальной стоимости этого имущества по дебету счета 01 (п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Источник: http://www.eg-online.ru/article/206369/

Достроили этаж в арендованном здании: неотделимые улучшения или право собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества? Встаем на сторону арендатора

Сложившаяся судебная практика изобилует совокупностью противоречивых в подходе к их разрешению вопросов. Так, зачастую длительно протекающие сложившиеся между лицами гражданско-правовые отношения, вытекающие, например, из договоров аренды объектов недвижимого имущества, приводят к спорным юридически значимым ситуациям, для разрешения которых необходимо определить, разрешать ли вопрос о том, являются ли следствия действий арендатора произведенными изменениями (или улучшениями) арендуемого имущества, или они привели к возникновению вновь возведенного объекта недвижимости.

К примеру, лица заключили друг с другом договор аренды здания на длительный срок. С согласия арендодателя арендатор в период действия договорных отношений произвел за счет собственных средств и сил достройку этажа, ввел последний в фактическую эксплуатацию.

Юридический конфликт «уперся» в необходимость разрешения вопросов о том, являются ли возникшие в результате достройки арендатором этажа нежилые помещения отделимыми улучшениями – раз; о соотношении объема возникших у арендатора, арендодателя прав в отношении вновь возведенной достройки.

Если рассуждать о сложившейся ситуации юридически сухо, то можно руководствоваться основной разрешающей сложившуюся ситуацию нормой – п. 2 ст. 623 ГК РФ, согласно положениям которой неотделимые без вреда для в исследуемом случае арендованного здания улучшения должны быть признаны собственностью арендодателя, а у арендатора, в его очередь, после окончания действия договора аренды возникает право получить денежную компенсацию за произведенные неотделимые улучшения объекта арендованного имущества.

Но чтобы правильно юридически квалифицировать сложившуюся ситуацию, необходимо дать дефиницию понятию «отделимости» нежилых помещений.

Итак, поговорим об «отделимости» нежилых помещений в гражданском праве. Суть положений ст. 623 ГК РФ приведена выше. Однако названная статья, в отличие от ст. 133 ГК РФ, не устанавливает, что отделимость или неотделимость вещи определяется ее физическими свойствами. Таким образом, можно достоверно утверждать, что законодатель не запрещает признание произведенного улучшения отделимым в случае возможности его юридического обособления, которое произведено «без вреда для имущества».

Законодатель предусмотрел возможность юридической индивидуализации нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, а следовательно, и их юридическую отделимость.

В развитие темы в направлении квалификации спорной юридически значимой ситуации как возведение вновь созданного объекта недвижимого имущества необходимо указать на то, что новый объект недвижимости – это и объект, перестроенный в результате реконструкции (то есть в результате фактического изменения его первичных параметров, таких как площадь, габариты), и объект, возведенный «с нуля».

Законодатель говорит о наличии возможности возведения нового объекта при использовании его ранее установленных элементов – речь идет о возведении в здании пристроек, надстроек, встроек и прочих изменений. В том случае, если спорная ситуация на базисе ее квалификации привела стороны договора аренды в суд, то стороне, доказывающей, что «пристройка» — новый объект недвижимости, то в качестве доказательств подтверждения такого довода необходимо предоставлять в материалы гражданского дела договор подряда на реконструкцию, локальную смету на строительные работы, технические паспорта бюро технической инвентаризации на здание до осуществления его реконструкции.

Раскрывая тему реконструкции, необходимо говорить о том, что последняя есть самостоятельный вид строительных работ и по своей правовой природе является созданием новой вещи, но не улучшением имущества. Таким образом, автор статьи приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям могут быть применены нормы института строительства. То есть в рассматриваемом случае осуществление надстройки арендатором этажа юридически влечет за собой появление вновь созданного объема недвижимого имущества.

Читайте так же:  Отказ в обжаловании решения суда

Грядущая сложность – в регистрации прав на новый объект, который, как мы выяснили, должен на праве собственности принадлежать арендодателю по договору аренды нежилого здания. Для государственной регистрации права претендент на обладание объектом должен получить соответствующее разрешение в администрации муниципального образования, в котором расположена «надстройка». Но компетентная администрация нередко отказывает в выдаче необходимой документации, потому претенденты обращаются за защитой права в суд, прикладывая к исковому заявлению экспертное заключение, в выводах которого ясно отражено, что возведения без получения соответствующего разрешения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, а также прикладывая адресованные суду заявления от собственников смежных домовладений, в которых они говорят о том, что не возражают против признания судом права собственности бывшего арендатора на спорный объект недвижимого имущества.

Отсутствие строго регламентированной законодателем квалификации правоотношений, возникающих из «пристроек», «надстроек» к объектам арендованного недвижимого имущества сводит к тому, что возникновение права собственности арендатора на вновь возведенную нежилую недвижимость является в значительной степени более очевидным при неизменности установленной договором аренды размера арендной платы, отсутствии в таком договоре условий об уменьшении ануитентных платежей соразмерно расходам на произведенные улучшения. Также довод о том, что объект – вновь созданный можно усилить тем, что его строительства произведено за счет арендатора, его личными силами, а соответствующий договор подряда заключен от его (арендатора) имени. Кроме того, «рабочий» вариант доказывания того, что «пристройка», «надстройка» — объекты, вновь созданные, это ссылка на то, что арендатор единолично использует «новое» жилое помещение, а также единолично несет бремя его содержания в материальном смысле.

При всем при этом самым «беспроигрышным» вариантом остается вариант заключения договора об инвестировании, по исполнении которого инвестор приобретает право собственности на помещение. То есть, инвестор становится собственником объекта в части произведенных им инвестиций – денег, вложенных в его строительство.

Подводя итог вышесказанному, мы полагаем важным указать, что по истечении срока действия договора аренды максимально рациональным представляется установление ряда сервитутов в соответствии со ст. 274, 277 ГК РФ в связи с тем, что возникнет ситуация некого совместного пользования зданием. Любое совместное пользование объектом предполагает, что один из совладельцев должен претерпевать определенные неудобства от использования объекта другим совладельцем. Такие правоотношения целесообразно перевести в форму возмездного договора, вознаграждающего терпящую сторону и тем самым создающего у последней стимул к соблюдению сервитута.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

Источник: http://www.jurist-tula.ru/newsart/articles/dostroili_etazh_v_arendovannom_zdanii_neotdelimye_uluchsheniya_ili_pravo_sobstvennosti_na_vnov_vozve/

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «Новая бухгалтерия». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Новая бухгалтерия

Журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал состоит из четырех основных разделов: бухгалтерский учет, налоги, труд и заработная плата, право.

Периодичность выхода: 1 раз в месяц. Объем: 144 полосы.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/364564/

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Читайте так же:  Конституционно правовой статус беженцев и вынужденных переселенцев

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/uluchsheniya-otdelimye-i-neotdelimye.html

Читайте так же:  Восстановление в вузе после армии

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Неотделимые улучшения

  • В каком случае согласие на неотделимые улучшения считается достигнутым?
  • Мне нужен договор купли-продажи неотделимых улучшений.
  • Что такое Договор на неотделимое улучшение и какая сумма облагается налогом.
  • Неотделимые улучшения, что это? Какие риски они несут продавцу квартиры?
  • Могу ли я получить налоговый вычет на неотделимые улучшения квартиры.
  • Публикации
  • Договор на неотделимые улучшения
  • Договором купли продажи неотделимых улучшений
  • Неотделимые улучшения имущества
  • Возмещение неотделимых улучшений
  • Передача неотделимых улучшений

Советы юристов:

18.1. Здравствуйте.
У Вас договоры или расписки?
Всем же понятно, что продавец уходит от уплаты налогов.

Ст. 220 НК РФ.
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, — при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем.
Так что в зачет идет только основной договор купли продажи.

19.1. Может ли теперь сын решить вопрос о пересмотре — увеличении долей в свою пользу, на основании действий отца?

Видео (кликните для воспроизведения).

Может.
Для этого разрешение на реконструкцию, соглашение с другим собственником, техучет, регистрация в РОсреестре о перераспределении долей..
или по суду.

24.1. Здравствуйте.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Нужно ознакомится с договором ст.420 ГК РФ.

25.1. Здравствуйте.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Вы заключили договор?

26.2. Ничего не будет правомернее. В договоре надо указывать реальную стоимость Вас волнуют ваши интересы или экономия продавца на налогах? Если ваши интересы, то при споре в суде получите только сумму в договоре. А не по расписке.

Уж сколько раз твердили миру-не идите на поводу у продавцов., обманывающих государство на налоги,. блюдите свои и интересы!

27.1. Здравствуйте.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Источник: http://www.9111.ru/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/%D0%BD%D0%B5%D0%BE%D1%82%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B8%D0%BC%D1%8B%D0%B5_%D1%83%D0%BB%D1%83%D1%87%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Читайте так же:  Исковое заявление установление отцовства и алименты

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Возмещение неотделимых улучшений

Советы юристов:

1.1. Скорее всего — никакой.

Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями
1. По делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера:

для физических лиц — 300 рублей;

для организаций — 6 000 рублей;

4) при подаче надзорной жалобы — в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера;

9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы — 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера;

7. В какой суд нужно обращаться при подачи Искового заявления арендатора о возмещении стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества?

При условии, что истец и ответчик индивидуальные предприниматели. Улучшение арендованного имущества регулируется ст. 623 ГК РФ.

11.1. Условие в проекте договора не соответствует закону, так как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.Участок у Вас не отберут,если Вы построете и зарегистрируете магазин
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ >>>
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 621 ГК РФ >>>

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

11.3. 1.Да могут ,поскольку прописано условие о непродлении.
2.Вам нужно разрешение на строительство взять в районной администрации.
3.Ставка зависит от категории земли.
ГрК РФ, Статья 51. Разрешение на строительство
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

11.4. Здравствуйте.
1. Нет, не имеют права, так как условия предоставления участка в аренду будут выполнены
2. Санитарным, строительным, пожарным нормам. Их очень много.
3. Обещает на словах? Ну это всего лишь слова.

Что касается пункта — «Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами по истечении срока договора аренды на заключение договора аренды на новый срок», то это ничтожный пункт, недействительный, статья 166 ГК РФ

11.7. 1. Не могут, т.к. Вы станете собственником магазина — ст. 218 гк рф. Условие о неприменении преимущественного права соответствует ст. 621 гк рф, т.к. в ней указано, что иное может быть установлено договором.
2. Вправе оформить его как объект незавершенного строительства.
3. Если обещает, пусть укажет это в договоре аренды. ст. 421 гк рф.
.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

13. Ув.юристы! Посмотрите, пожалуйста, этот пункт договора аренды: В случае оставления Арендатором Объекта до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока Договора он обязан возместить Арендодателю стоимость не произведенного им текущего (косметического) ремонта, являющегося его обязанностью в соответствии с п.п. 2.2.3. Договора.
А вот сам пунктэтого договора: 2.2.3. Своевременно, исключительно по разрешению Арендодателя, за свой счет, своими силами и материалами производить текущий (косметический) ремонт арендуемых помещений. Постоянно поддерживать помещения в надлежащем виде.
Мой вопрос: Правильно ли я понимаю, что у нас есть обязанность делать косметический ремонт в любом случае, нужен он или нет?

Читайте так же:  Гражданский кодекс мировое соглашение статья

И еще вот этот пункт: 7.1. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт Объекта, производятся Арендатором только с разрешения Арендодателя.
В случае проведения Арендодателем необходимых работ по капитальному ремонту Объекта и (или) косметического ремонта мест общего пользования, Арендатор по соглашению сторон принимает долевое участие в возмещении затрат Арендодателю.
Вопрос: Мы обязаны делать капитальный ремонт?
Спасибо!

14. Какие последствия для нашей компании могут быть исходя из следующей ситуации:
Мы на протяжении 2 х лет арендовали недвижимость для хранения тмц нашей компании.
Последний договор мы заключали с арендодателем на 3 месяца начиная с 01.01.2016 г. В феврале я написал ему письмо о том, что в марте мы освобождаем часть объектов.
В апреле мы отдали ему ключи.
В августе мой бывший арендодатель присылает досудебку в которой просит вернуть ему снимаемую недвижимость по акту приема-передачи и оплатить за срок простоя недвижимости в апреля по август, а также косметический ремонт склада (якобы мои сотрудники побили стены из металлопрофиля паллетами). Я ему сказал что никакие акты приема-передачи я не обязан ему давать и что косметический ремонт производить не буду тк мы и так очень долго и очень дорого у него арендовали недвижимость. К тому же письмо об отказе от некоторых объектов недвижимости я ему отправлял.
Насколько правомерны мои действия в том, что я не планирую ему платить ни копейки денег? И как это правильнее обосновать?

Ниже договор:
ДОГОВОР АРЕНДЫ № 1/2016

Приложение 1 к договору аренды №1/2016 от 01.01.2016 г.

Акт приема-передачи объектов недвижимости в аренду

ООО в лице генерального директора передает во временное возмездное пользование и ОАО в лице руководителя филиала в г. Краснодар, действующего на основании доверенности № от принимает:
— склад Литер А – 1556 кв.м;
— склад Литер В – 1471,4 кв.м;
— нежилое помещение в складе Литер А – 36 кв.м;
— асфальтированная территория – 700 кв.м;
— эстакады прилегающие к складу литер В – 252 кв.м;
— бетонорованная площадка – 150 кв. м.

Источник: http://www.9111.ru/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%BD%D0%B5%D0%BE%D1%82%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B8%D0%BC%D1%8B%D1%85_%D1%83%D0%BB%D1%83%D1%87%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9/

Улучшения отделимые и неотделимые: в чем различие

Подробнее о том, в каком порядке сторонам договора аренды учитывать неотделимые улучшения, рассказано:

Зачем нужно различать улучшения

Одной из причин, почему необходимо разделять отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, является то, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора при выполнении трех услови й п. 2 ст. 623 ГК РФ :

• право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды;

• улучшения произведены за счет средств арендатора;

• арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Отделимые же улучшения изначально являются собственностью арендатора, если договор аренды не содержит условия о том, что они — собственность арендодател я Определение ВС от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544 .

Кроме того, неотделимые улучшения как у арендатора, так и у арендодателя зачастую формируют отдельный объект ОС, а значит, подлежат амортизации и облагаются налогом на имуществ о п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 374 НК РФ . В отличие от отделимых улучшений.

Признаки неотделимых улучшений

Что такое неотделимые улучшения, в НК РФ не сказано. Следовательно, институты, понятия и термины гражданского законодательства, используемые в НК, нужно применять в том значении, в каком они используются в ГК п. 1 ст. 11 НК РФ .

Однако в ГК РФ сказано только то, что неотделимыми являются такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имуществ а п. 2 ст. 623 ГК РФ . При этом степень вреда не конкретизирована. Однако при демонтаже практически любого улучшения повреждений не избежать. Хотя бы тех же царапин. Значит ли это, что улучшение было неотделимым? Давайте посмотрим, что об этом говорят суды.

Упомянутые в статье судебные решения можно найти:

Суды используют следующие критерии, позволяющие определить, являются ли улучшения неотделимыми.

Произошло повышение качественных характеристик помещения. Если арендатор переустроил объект и повысил его технико-экономические показатели, то такие улучшения являются неотделимыми. Верно и обратное: если демонтаж улучшений приведет к ухудшению показателей первоначального объекта, то их также следует считать неотделимым и Постановление АС ЗСО от 27.12.2017 № Ф04-5403/2017 ; Определение ВС от 09.08.2016 № 310-ЭС16-10692 .

Улучшения носят капитальный характер. Улучшения являются неотделимыми, если связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением или капитальным ремонто м Постановления АС УО от 18.01.2018 № Ф09-7378/15 ; 9 ААС от 04.12.2017 № 09АП-45765/2017 ; АС ЗСО от 04.10.2016 № Ф04-4342/2016 ; Письмо Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480 .

Улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, арендатор установил окна, двери, системы освещения и отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы освещения и отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимом характер е Постановление АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 .

Помимо этого, некоторые суды прямо указывают на то, что неотделимыми улучшениями является практически все, что прочно связано с этим зданием или помещением. Ведь при демонтаже тот или иной вред будет причинен в любом случа е Решение АС г. Москвы от 20.10.2017 № А40-110569/15-40-885 .

Что включить в договор аренды

Чтобы избежать споров, стороны договора аренды могут прописать в договоре или дополнительном соглашении к нему, какие улучшения считаются отделимыми, а какие — нет Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018 ; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16 . Например, так.

Стороны по настоящему договору аренды согласовали, что к неотделимым улучшениям предмета аренды относятся: изменение части здания, его конструктивных элементов, которые невозможно отделить без ущерба для последнего, включая результаты произведенных СМР, перепланировку объекта аренды, установку окон, дверей и дверной фурнитуры, монтаж подвесного потолка (в том числе светильников, являющихся его конструктивной частью), систем кондиционирования и вентиляции, дополнительного инженерного оборудования.

Для того чтобы разобраться с тем, какие улучшения стоит относить к неотделимым, закажите строительную экспертизу. Она поможет как на стадии заключения договора, так и в суде Постановление АС МО от 01.06.2018 № Ф05-7293/2018 .

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2019/2/3972-uluchshenija_otdelimie_neotdelimie_chem_razlichie.html

Неотделимые улучшения право собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here