Застройщик не сдал дом вовремя неустойка

Полезная информация в статье: "Застройщик не сдал дом вовремя неустойка" с полным раскрытием темы. Если все же вы не нашли ответа на интересующий вопрос, то можно всегда обратиться к дежурному специалисту.

Мифы долевого строительства: Опасно ли взыскание неустойки по ДДУ?

zacupboss / Depositphotos.com

На правах рекламы

Изучая вопросы долевого строительства, многие сталкиваются с утверждением: «Посудитесь – потопите застройщика». На первый взгляд, говорят юристы Romanoff-Sokolova , похоже на правду, ведь судебные взыскания берутся из тех денег, что будут вложены в строительство. Так ли это?

В пример, возьмем реальный строительный объект, некий ЖК на 2 тыс. квартир. Квартира в нем стоит 3,5 млн руб., а расходы на строительство всего комплекса – 5 млрд руб.

Что известно о строительной экономике? Примерно четверть прибыли получает застройщик, а в некоторых случаях многим больше, вплоть до половины.

По статистике в суд в случае неустойки обращается примерно 10% покупателей, то есть в рассматриваемом примере около 200 человек.

При просрочке сдачи квартиры стоимостью 3,5 млн руб. покупатель может получить до 1,2 млн руб. за год – в теории. На практике суд обычно срезает эту сумму в лучшем случае наполовину, но может и намного больше. Если представить, что в данном случае повезло и неустойку срезали всего лишь до 600 тыс., то на 200 человек уйдет 120 млн руб., что является копейками по сравнению с 2 млрд руб. чистой прибыли. Даже если размер неустойки не был урезан, то и 240 млн руб. в данном случае не выглядят внушительной суммой.

Так, застройщик получает 80-90% процентов прибыли, а также у него полная сумма предназначенных для строительства денег. К тому же опытные застройщики заранее включают в стоимость каждой квартиры возможные неустойки, так что будущие жильцы могут только получить «лишние» деньги обратно, что мало похоже на компенсацию.

Таким образом, обращение в суд за неустойкой по ДДУ не топит застройщика. Многие утверждают обратное, ссылаясь на примеры долгостроев, образовавшихся якобы из-за судебных разбирательств. Но на самом деле основная причина – нецелевое расходование бюджета.Это происходит из-за того, что застройщик пользуется возможностью увеличить свою прибыль и вкладывает часть бюджета в банк под проценты. Чем дольше деньги лежат в банке, тем выше прибыль. Единственное, что будет препятствовать застройщику тянуть со сроками сдачи жилья, это суды с покупателями квартир, но это куда меньший расход, чем доход в итоге, поэтому строительство растягивается на лишние годы.

Таким образом, в долевом строительстве покупатели – самое бесправное звено. Они берут кредиты в банке на жилье под проценты, а сами кредитуют застройщика без малейшей прибыли, не берут залога и не имеют гарантий возврата, а единственная их надежда – судебные разбирательства за неустойку, которые на самом деле не пугают банк.

Но выплата неустойки – это лучше, чем ничего. Поэтому если квартира не сдана вовремя, то необходимо сначала обратиться с претензией застройщику о нарушении сроков сдачи дома, а в случае отказа пойти в суд. Некоторая сумма будет выплачена, но эта трата не потопит застройщика, поэтому никак не сократит время ожидания окончания строительства.

Источник: http://www.garant.ru/article/1307295/

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

Законом установлен размер неустойки и процентов — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере!

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры
(цена квартиры / 100 * ставка рефинансирования на день передачи / 300 * 2) * ____ дней

  • Цену квартиры берем из договора долевого участия. Если вы купили квартиру по переуступке, все равно берете цену из ДДУ.
  • Ставка рефинансирования (ключевая ставка) берется на день передачи квартиры (подписания акта приема-передачи). Если квартира еще не передана, тогда можно посчитать неустойку для претензии или иска по действующей на данный момент ставке. Впоследствии при передаче квартиры / изменении ключевой ставки возможно скорректировать исковые требования (подать ходатайство об уменьшении или увеличении исковых требований с уточненным расчетом).

Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ

Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) Ставка рефинансирования (ключевая ставка), %
14.09.2012 — 31.12.2015 8,25 01.01.2016 — 13.06.2016 11 14.06.2016 — 18.09.2016 10,5 19.09.2016 — 26.03.2017 10 27.03.2017 — 01.05.2017 9,75 02.05.2017 — 18.06.2017 9,25 19.06.2017 — 17.09.2017 9 18.09.2017 — 29.10.2017 8,5 30.10.2017 — 17.12.2017 8,25 18.12.2017 — 11.02.2018 7,75 12.02.2018 — 25.03.2018 7,5 26.03.2018 — 16.09.2018 7,25 17.09.2018 — 16.12.2018 7,5 17.12.2018 — 16.06.2019 7,75 17.06.2019 — 28.07.2019 7,5 29.07.2019 — 08.09.2019 7,25 09.09.2019 — 27.10.2019 7 28.10.2019 — 15.12.2019 6,50 16.12.2019 — 6,25

С 01.01.2016 ЦБ РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. То есть если фактическая передача квартиры у вас произошла до 31.12.2015 включительно, вы рассчитываете неустойку по ставке рефинансирования (8,25%). Если квартира фактически передается с 01.01.2016 и позже, берете для расчета ключевую ставку. Ее величина с 03.08.2015 составляет 11%, с 14.06.2016 10,5%. С 19.09.2016 10%. C 27.03.2017 9,75%. С 02.05.2017 9,25%. С 19.06.2017 9%. С 18.09.2017 8,5%. C 30.10.2017 8,25%. C 18.12.2017 7,75%. С 12.02.2018 7,5%. С 26.03.2018 7,25%, с 17.09.2018 7,5%, с 17.12.2018 7,75%, с 17.06.2019 7,5%, с 29.07.2019 7,25%, с 09.09.2019 7%, с 28.10.2019 6,5%, с 16.12.2019 6,25%.

  • Период просрочки определяется исходя из срока передачи квартиры по акту (не срока сдачи дома, не срока окончания строительства, не срока ввода в эксплуатацию) — со следующего дня за той датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ, по день подписания акта приема передачи (включительно).
  • Многие нюансы судебной практики по взысканию неустоек за просрочку передачи квартир по 214-ФЗ разобраны в нашей статье: ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 3 млн. рублей.
Просрочка — 30 дней.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Сумма, внесенная в счет цены договора – 3 млн. рублей.
Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.
Дольщик — гражданин (умножаем на 2).
Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%

Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Если вы оплачивали квартиру в рассрочку (по частям),

тогда проценты при расторжении договора нужно будет считать по отдельным периодам. Например, если 01.01.2017 вы внесли 1 млн рублей в счет цены договора долевого участия, 01.02.2017 — еще 1 млн рублей, вам нужно будет посчитать проценты за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 от 1 млн рублей, за период с 01.02.2017 по день возврата денег — от 1 + 1 = 2 млн рублей. Суммы процентов за каждый период нужно будет суммировать, и получится итоговая сумма неустойки.

Читайте так же:  Элементы гражданско правовой ответственности

Источник: http://paritet.guru/chavo/dolshhikam/kak-poschitat-neustoyku-za-prosrochku-sdachi-doma-i-protsentyi-pri-rastorzhenii-dogovora

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Сколько составит неустойка, если если застройщик не сдал дом вовремя?

Итак, ваш застройщик не сдал дом вовремя? Неустойка начинает начисляться в пользу покупателя с самого первого дня просрочки.

Давайте для начала определимся, в каком размере будет неустойка.

Если вы оформили на себя договор долевого участия с застройщиком, то Вам нужно изучить ФЗ 214, а в нем — шестую статью. Более подробно – 2й подпункт.

В нем утверждается 2 случая. 1 – если вы обычное гражданское лицо, то тогда Вам причитается за каждые календарные сутки просрочки определенная сумма средств. 2 – если вы юридическое лицо.

Неустойка за не сданный вовремя дом рассчитывается следующим образом

Берем сумму всех средств, которые вы уплатили застройщику. Это – стоимость договора. Вот от неё Вам причитается по две трехсотых от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждые сутки, в которые вам задерживали сдачу дому. Сейчас она (эта ставка) составляет 8 с четвертью процентов.

Для стоимости договора в 1 000 000 рублей сумма будет такая. Высчитывается 1 %, он равен 10 000.

Затем 1 % от стоимости договора умножается на текущую ставку рефинансирования. Получаем 82500 рублей. Затем мы этот процент делим на 300 и затем умножаем на 2, т.к. вы – гражданское лицо. Выходит 550 рублей. Вот именно столько вы и получите за каждый календарный день просрочки.

В месяц, содержащий 31 день, «набегает» около 17050 рублей.

Но если вы – юридическое лицо и застройщик заключил ДДУ с Вами как с юридическим лицом, то данная сумма – в 2 раза меньше и составляет 8525 рублей в месяц.

Еще один пример расчета неустойки

Рассмотрим аналогичный пример уже для 2 000 000 рублей. Если ваш застройщик не сдал дом вовремя, то неустойка за 2 млн рублей считается точно также.

Сперва делим 2 млн на 100, чтобы получить 1% и получаем 20 000 рублей. Умножаем на 8,25 (ставка рефинансирования) и сразу делим на 300. Получим 550 рублей.

Вы — гражданин РФ? Тогда сразу умножаем эту сумму вдвое. Получается 1100 рублей за каждый день, в который застройщик затянул со сдачей дома. За 31 календарный день получается 34100 рублей.

Напомним, что если договор ДДУ был оформлен между 2 юридическими лицами, одно из которых – Вы, то вам причитается только 50% этой суммы, т.е. все те же 17050 рублей неустойки в месяц.
Но иногда даже эти 50% дают очень внушительную неустойку. Здесь все зависит от Вашего юриста и от того, с какой целью вы хотели использовать помещение. Есть показательный судебный прицидент, когда дольщик заключил ДДУ с застройщиком, намереваясь приобрести целый этаж одного бизнес-центра в Москве, чтобы потом организовать в нем гостиницу. Застройщик затянул со сдачей на 3 месяца и у дольщика образовалась недополученная прибыль в размере 2,7 млн рублей. Эту неустойку удалось высудить, ведь сумма была вполне обоснована.

Данная сумма начисляется и за праздники, и за выходные.

Самое сложное – это высудить эту сумму с застройщика. Даже если он – обанкротился, вы все равно, скорее всего, получите свои деньги, так как у застройщика должен быть банк, выступающий его гарантом. Подробнее о том, как высудить эти средства читайте во второй части нашей стати про тот случай, если застройщик нарушил сроки сдачи дома.

В некоторых случаях застройщик имеет право на расторжение ДДУ застройщиком, имейте ввиду.

Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Источник: http://elitearenda.ru/zastrojshhik-ne-sdal-dom-vovremya-neustojka.htm

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Читайте так же:  Сотрудник полиции имеет право применять огнестрельное оружие

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

Читайте так же:  Образец судебного приказа в арбитражный суд

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

Видео (кликните для воспроизведения).

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Неустойка из-за срыва срока сдачи дома

Застройщик обязался сдать дом 30 декабря 2018 г., чего сделано не было. Месяц назад мне дали на подпись акт приемки-передачи квартиры, в котором фигурируют слова: «К застройщику претензий не имею» и «К срокам сдачи обьекта претензий не имею». Могу ли я требовать исключения этих слов из акта? Что делать, если застройщик откажется? Могу ли я подать в суд на взыскание неустойки после подписания акта (в случае изменения акта)?

Подписывать акт в той редакции, которую предлагает застройщик, — право, а не обязанность участника долевого строительства. Если застройщик требует подписать акт с условием об отсутствии претензий при их наличии, он нарушает закон.

Участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика исключения из акта указанных условий. Кроме этого, даже после подписания акта в редакции застройщика можно обратиться в суд за выплатой неустойки.

Обоснование позиции следующее.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется в том числе законодательство РФ о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Иными словами, законом установлен запрет на включение условий, ухудшающих положение потребителя.

Согласно п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ отказ гражданина от осуществления принадлежащего ему права, по общему правилу, не влечет прекращения этого права. Следовательно, подпись участника долевого строительства в акте, содержащем условие об отсутствии претензий, не влечет прекращения права требовать выплаты неустойки за нарушения, допущенные застройщиком.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. При нарушении этого срока застройщик уплачивает неустойку.

В некоторых случаях решить конфликт удается во внесудебном порядке, путем переговоров.

В описанной ситуации можно письменно обратиться к застройщику с просьбой исключить из акта положения об отсутствии претензий. Еще один способ – составить свой вариант акта приемки и направить его застройщику. Кроме этого, можно вычеркнуть положения об отсутствии претензий из акта, предложенного застройщиком, перед подписью. В этом случае на каждом экземпляре акта сделайте отметку об этом и о том, что имеете претензии, поставьте дату и подпись.

Если застройщик отказывается исключить положения об отсутствии претензий или не подписывает акт в предложенной редакции, вследствие чего квартира не передается, необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности, об обязании передать объект, о взыскании неустойки.

Источник: http://pravo.rg.ru/rubrics/question/10370/

Застройщик не сдал дом вовремя неустойка судебная практика 2017

Развернувшееся на современном этапе бурное строительство на долевых началах тут же выявило множество проблем в жилищном секторе, обусловленных как правовыми, так и иными причинами, среди которых можно отметить недостатки правового регулирования, общий низкий уровень правовой культуры населения, «криминализацию» строительного бизнеса и т. д.

Много вопросов у обманутых дольщиков возникает по поводу возмещения расходов на найм жилья, пока квартиру не сдавали вовремя.

Можно ли взыскать с застройщика расходы на аренду жилья

ВС РФ не исключил возможность взыскать деньги за наем квартиры с неторопливого застройщика

Застройщик затянул с передачей квартиры дольщику. Последний обратился в суд. В числе прочего он просил возместить расходы на наем жилья. Две инстанции эти требования не удовлетворили: поскольку квартира приобреталась без отделки, дольщик не смог бы в ней жить сразу после получения. ВС РФ в данном вопросе был не так однозначен. Он отправил дело на новое рассмотрение.

В частности, ВС РФ указал: надо было установить, когда новая квартира могла быть использована для проживания. Исходя из этого стоило определить, должен ли застройщик возмещать дольщику расходы на аренду жилья.

Вероятно, что застройщику придется потратиться, — у ВС РФ подобная практика уже встречалась.

Документ: Определение ВС РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38

Большое количество судебных процессов, связанных с долевым строительством, перевело данную проблему из разряда чисто гражданско-правовых отношений в политическую плоскость, поскольку возникли целые общественные движения «обманутых дольщиков». Был принят даже специальный Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, регламентирующий вопросы долевого строительства. Приоритетом законодателя при регулировании отношений долевого строительства стала защита интересов дольщика как лица, наиболее слабо защищенного в данной категории договорных отношений.

В последнее десятилетие в юридической литературе появилось немало научных исследований, посвященных проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве, в том числе таких видных специалистов в области гражданского права, как С.П. Гришаев, О.Г. Ломидзе, A.B. Майфат, A.A. Маковская, Л.А. Новоселова, Ю.В. Романец, К.И. Скловский и др. В основном в этих исследованиях на первом месте стоял вопрос защиты прав и интересов дольщика. Одновременно с этим отмечалась и проблема так называемого «потребительского экстремизма» в долевом строительстве. О том, что этот аспект взаимоотношений участников долевого строительства достаточно актуален, говорит и тот факт, что в Государственную Думу были внесены два законопроекта, посвященные именно проблеме «потребительского экстремизма» в долевом строительстве, один из которых был отклонен, а второй остается на рассмотрении. Так, в пояснительной записке к последнему законопроекту от января 2017 года указано следующее: «В связи с расширяющейся практикой так называемого «потребительского экстремизма» возрастает необходимость более четкого регулирования законом порядка приемки гражданами объектов долевого строительства, сроков устранения недостатков созданных объектов, разрешения споров по качеству».

Читайте так же:  Имущественные требования моральный вред

Если обратиться к материалам судебной практики, то можно отметить, что суды при выявлении фактов недобросовестного поведения дольщиков, как правило, связанных с приемом жилого помещения от застройщика, отказывают таким недобросовестным дольщикам в удовлетворении исковых требований. Например, в одном из дел было установлено, что согласно заключенному договору застройщик был обязан передать квартиру в четвертом квартале 2014 года. Исполняя свои обязанности, 19 декабря 2014 года застройщик направил письменное уведомление представителю дольщика, который получил данное извещение лишь в январе 2015 года, а сам дольщик явился на подписание акта приемки лишь в марте 2015 года, после чего предъявил застройщику требование об уменьшении цены договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта. В удовлетворении требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в связи с нарушением срока передачи квартиры отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.08.2016 № 33-15905/2016 по делу № 2-5923/2015).

Иногда дольщики предъявляют требования об уменьшении цены работ в связи с малозначительными отступлениями от условий договора, что также не всегда рассматривается судами как нарушение их прав. Так, участник долевого строительства счел незаконным пункт договора о минимальном пороге, при котором возможен перерасчет стоимости квартиры при отклонении площади переданной квартиры от проектной, и полагал, что денежные средства, уплаченные за лишние квадратные метры, подлежат возврату. В удовлетворении требования о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя отказано (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2016 по делу № 33-20176/2016).

Подобные действия дольщиков нашли свое отражение и в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, где было рекомендовано отказывать во взыскании неустойки в случае явного злоупотребления. То есть проблема недобросовестного поведения дольщиков существует и требует своего доктринального и законодательного разрешения. Под потребительским экстремизмом в научных публикациях обычно понимается «недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого – не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода». Недостатком этого определения можно указать использование такого оборота, как «недобросовестное манипулирование нормами закона», поскольку любое манипулирование нормами закона будет недобросовестным, да и сам термин «манипулирование» представляется не вполне удачным. Категории «добросовестного» и «недобросовестного» поведения участников гражданских правоотношений являются предметом множества научных исследований.

Что касается законодательного определения понятия «добросовестность», то здесь будет уместным привести статью 1 Гражданского кодекса РФ, которая с 1 марта 2013 года закрепила сферу действия принципа добросовестности, а именно распространила его на все действия, связанные с установлением, осуществлением и защитой гражданских прав, и предусмотрела, что при исполнении гражданских обязанностей и реализации своих гражданских прав все участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В целом, как представляется, недобросовестное поведение связано либо с реализацией гражданских прав, их установлением, осуществлением и защитой, либо с исполнением гражданских обязанностей участников гражданских правоотношений. Это вполне объяснимо, поскольку любое гражданское правоотношение представлено двумя аспектами – реализацией права и исполнением обязанности, при этом право одного субъекта, как правило, корреспондируется с обязанностью другого субъекта этого же гражданского правоотношения.

Злоупотребление правом – это недобросовестное осуществление права, или недобросовестное поведение участника гражданского правоотношения, которое выражено не в нарушении чужого права или неисполнении своей обязанности, а в таком специфическом правонарушении, как недобросовестная реализация собственных правомочий, формально основанная на нормах права, но противоречащая основным принципам и целям осуществления гражданских прав. Представляется, что именно с учетом этих выводов и должно формироваться понимание «потребительского экстремизма» в долевом строительстве и в других видах правоотношений с участием потребителей. Также стоит отметить, что сам по себе термин «потребительский экстремизм» носит не научный, а бытовой характер, поскольку понятие «экстремизм» довольно хорошо раскрывается в уголовном праве, и его использование относительно отношений потребителя и застройщика представляется несколько необоснованным, излишне эмоциональным. Здесь скорее надо говорить именно о недобросовестном поведении дольщика при реализации своих субъективных прав, то есть о злоупотреблении правами, что позволит в полной мере применять к таким правоотношениям положения ст. 1 и 10 Гражданского кодекса РФ.

В связи с этим предлагаем ввести в действующее законодательство понятие «недобросовестное поведение участника долевого строительства», под которым следует понимать неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной взятых на себя обязательств и злоупотребление при реализации своих субъективных прав, причем в последнем случае, если будет установлено, что такое злоупотребление было обусловлено намерением причинить вред другому участнику договорных отношений или извлечением необоснованной материальной выгоды, к таким отношениям применяются положения ст. 10 ГК РФ от об отказе в защите права. В связи с этим предлагаем дополнить ст. 10 Закона № 214-ФЗ положением следующего содержания: «В случае, если осуществление гражданских прав сторонами преследует цель причинения вреда другой стороне или извлечения необоснованной материальной выгоды, а равно выражено в другой форме злоупотребления правом, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом».

Источник: http://www.advokatorium.com/index.php/ru/articles/zastrojschik_ne_sdal_dom_vovremya_neustojka_sudebnaya_praktika_2017

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Приобретая будущее жилье в долевом строительстве, гражданин должен быть готов, что сдача новостройки может задерживаться. Многие согласны потерпеть, когда речь идет о незначительном запоздании, не желая связываться с судами.

Но что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома снова и снова? Универсального ответа на данный вопрос не существует.

В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от обмана и отсудить солидную компенсацию, если застройщик не выполняет должным образом договорные обязательства.

Сколько застройщик может законно переносить сдачу дома

Каждый договор долевого участия (ДДУ) должен содержать пункт о дате передачи квартиры. Иногда застройщики прописывают право одностороннего переноса сроков путем уведомления, чем вводят покупателей в заблуждение. В ряде случаев используются замысловатые формулировки. Все это противоречит федеральному законодательству.

Если строительная компания (СК) не успевает сдать дом в оговоренные сроки, то она обязана известить об этом своих дольщиков не позднее, чем за 2 месяца. При этом часто составляется дополнительное соглашение с целью уйти от ответственности. Подписав его, гражданин лишает себя возможности требовать неустойку, поскольку сам соглашается на новый срок.

Фактически оттягивать момент сдачи можно неограниченное количество раз. Понесет ли застройщик наказание, зависит от того, по чьей вине произошла задержка.

Нередко в качестве причин называются обстоятельства непреодолимой силы. Сегодня под ними подразумеваются не только стихийные бедствия, но и несвоевременное поступление оборудования, затягивание в выдаче разрешения государственными органами и иные действия третьих лиц.

При этом важно понимать, какие случаи являются поводом для беспокойства. Одно дело, когда не успевают завершить подключение к сетям или благоустройство придомовой территории.

Другая история, если на объекте прекращены строительные работы, отсутствует техника и нет рабочих. Такую ситуацию нельзя пускать на самотек, иначе дольщик потеряет все вложенные средства. Чем раньше он предпримет активные действия, тем быстрее повернет ситуацию в свою пользу.

Читайте так же:  Положение о психиатрическом освидетельствовании работников образец

Юридическая помощь по спорам с застройщиками и ДДУ

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по жилищным спорам — помощь специалиста по спорам с застройщиками и ДДУ

Как действовать, если застройщик не сдает дом в срок (пошагово)

Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если застройщик задерживает сдачу дома.

Существует 3 пути решения проблемы:

  • Дождаться сдачи дома,
  • Продать жилье,
  • В одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком.

Шаг 1. В первую очередь важно оценить перспективы продолжения строительства. Попросите застройщика разъяснить ситуацию о причинах просрочки. Если они не вызывают опасений и смещение составляет несколько месяцев, то лучше позволить ему выполнить свои обязательства.

В некоторых случаях задержка может быть выгодна участникам долевого строительства. Например, когда она компенсируется в виде ремонта квартиры или лишними квадратными метрами.

Шаг 2. Имеет смысл поддерживать связь с соседями. Единомышленников можно найти на форумах дольщиков. Некоторые СК создают страницы в социальных сетях, где публикуют отчеты о ходе строительства. Их также можно использовать для общения с другими будущими собственниками многоквартирного дома.

Шаг 3. После 2 месяцев задержки, покупатель вправе требовать расторжения ДДУ. Для этого отправляется уведомление об отказе с указанием причин. В течение 10 дней застройщику положено вернуть не только вложенные деньги, но и проценты за их использование.

Такой вариант подходит не всем, особенно если работы находятся на завершающем этапе. Риск состоит в том, что если платежеспособность СК находится на нуле, возвращать денежные средства вы будете очень долго.

Чтобы узнать, не находится ли СК на грани банкротства, получите выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте ФНС. Также обратите внимание на размер уставного капитала и наличие серьезных партнеров.

Во многих регионах публикуются списки недобросовестных застройщиков и долгостроев. Но целесообразнее проводить проверку на благонадежность еще на этапе заключения договора.

Если СК не намерена вести диалог с дольщиками, единственный выход — обращаться в судебные и надзорные органы.

Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию

Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.

В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.

Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.

Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится

Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.

Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.

Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.

На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.

Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.

После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.

Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится

По окончании судебного спора, дольщик получает исполнительный лист. По закону у взыскателя есть два варианта:

  • передать его для исполнения судебным приставам,
  • обратиться в банк, где у СК открыты счета.

Мы советуем выбирать второй способ, как более быстрый и результативный. Узнать банковские реквизиты СК можно из договора. Можно подать запрос в налоговую инспекцию с просьбой предоставить полный список открытых счетов застройщика.

После проверки заявления службой безопасности банка, денежные средства будут списаны со счета застройщика в течение 3 рабочих дней. Если их недостаточно, вы можете подать документы в другой банк.

Шансы и риски в спорах с застройщиком

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

По закону. В делах по спорам с застройщиками и ДДУ, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://advokat-kr.ru/uslugi/zhilishhnyie-sporyi/chto-delat-esli-zastrojshhik-perenosit-srok-sdachi-doma-i-kvartiryi.html

Застройщик не сдал дом вовремя неустойка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here